3-Raum-ETW Plauen, saniertes Denkmal, Balkon, bezugsfrei – rechn. 9,1 % Rendite auf KP

3-Raum-ETW Plauen, saniertes Denkmal, Balkon, bezugsfrei – rechn. 9,1 % Rendite auf KP

Beschreibung:
ine Dreiraum-Eigentumswohnung im Dachgeschoss eines sanierten Gründerzeit-Denkmals — hell, mit Laminat in allen Wohnräumen, Balkon und bezugsfertig. Der Vormieter ist gerade erst ausgezogen, die Wohnung steht seit Kurzem leer — und genau das ist für Anleger der Vorteil: Die Miete wird bei der Neuvermietung frisch angesetzt, ohne Altmiete und ohne die Wartefristen und Kappungsgrenzen einer laufenden Mieterhöhung. Die Neuvermietung kann über die Regio Hausverwaltung vor Ort in Plauen laufen.

Kaufpreis 46.000 €. Bei ca. 63,22 m² Wohnfläche sind das 727,62 €/m² — zum Vergleich: Der amtliche Median für vergleichbare sanierte Altbauwohnungen in Plauen liegt bei 721 €/m², der Mittelwert bei 827 €/m². Bei einem Mietansatz von 5,50 €/m² Kaltmiete sind das 347,71 € im Monat — eine Bruttorendite auf den Kaufpreis von 9,07 %, Kaufpreisfaktor 11,0.

Die Wohnung hat einen eigenen Flur, ein Wohnzimmer mit zwei Fenstern, ein separates Schlafzimmer, ein drittes Zimmer, das sich als Arbeits- oder Kinderzimmer eignet, eine Küche und ein Bad mit Badewanne. Von der Küche geht es direkt hinaus auf den eigenen Balkon. Dazu gehören ein eigener Dachboden, ein Kellerraum und ein Abstellraum im Treppenhaus.

Das Haus stammt aus dem Jahr 1900, steht unter Denkmalschutz und wurde 2008 denkmalgerecht kernsaniert — mit neu eingedecktem Dach, isolierverglasten Fenstern und Sicherheits-Wohnungstür. Geheizt wird zentral mit Gas, ein Glasfaseranschluss für das Gebäude ist beschlossen. Die Eigentümergemeinschaft hat eine Erhaltungsrücklage gebildet; Sonderumlagen gab es in den vergangenen drei Jahren keine.

Die Wohnung eignet sich ebenso zur Eigennutzung. Zum Objekt gibt es eine 360°-Tour, die Sie zusammen mit dem Exposé erhalten — so bekommen Sie einen Eindruck, ohne anreisen zu müssen.

Energieausweis: Das Gebäude ist ein Baudenkmal; beim Verkauf ist deshalb kein Energieausweis auszustellen oder vorzulegen (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG).

Auf einen Blick — Kapitalanlage
Kaufpreis: 46.000 €
Wohnfläche: ca. 63,22 m² (727,62 €/m²)
Mietansatz (Kaltmiete): 5,50 €/m² = 347,71 €/Monat = 4.172,52 €/Jahr
Bruttorendite auf den Kaufpreis: 9,07 % · Kaufpreisfaktor 11,0
Hausgeld: 270 €/Monat (ab 01.01.2027: 285 €/Monat), davon nicht umlagefähig inkl. Rücklage rund 795 €/Jahr
Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft: 15.586,93 € (31.12.2025), keine Hausgeldrückstände (31.12.2025), keine Sonderumlagen 2023–2025

Ausstattung:

Denkmalgerechte Kernsanierung 2008. Kunststofffenster (Gealan, Drei-Kammer-Profil) mit Zwei-Scheiben-Isolierverglasung und Dreh-Kipp-Beschlägen, Balkontür isolierverglast und abschließbar. Wohnungseingangstür mit Sicherheits-Zylinderschloss und Schall-Ex-Dichtung. Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung. Balkon 3,15 m². Eigener Dachboden, Kellerraum und Abstellraum im Treppenhaus. Funk-Rauchwarnmelder in allen Wohneinheiten installiert. Für das Gebäude ist ein kostenfreier Glasfaser-Anschluss der Telekom vereinbart (Beschluss der Eigentümerversammlung 2025).

Lage:

Preißelpöhl ist eines der angenehm ruhigen Wohnviertel von Plauen — östlich der Innenstadt gelegen, nah genug für den schnellen Weg ins Zentrum, weit genug entfernt vom Verkehrslärm der Hauptachsen.
Das Objekt liegt direkt an einer Straßenbahnhaltestelle — die Haustür selbst nur wenige Schritte entfernt. Wer hier wohnt, ist in wenigen Minuten am Plauener Hauptbahnhof, in der Innenstadt oder an der Westsächsischen Hochschule. Diese Anbindung ist für die Vermietung einer Wohnung in dieser Größe entscheidend: Berufspendler, Studierende, jüngere Berufstätige — also genau die Mietergruppen, die für 2,5-Zimmer-Wohnungen relevant sind — achten heute konsequent auf ÖPNV-Erreichbarkeit.
Das Viertel ist überwiegend von Gründerzeit- und Jahrhundertwendebauten geprägt, ergänzt durch ruhige Seitenstraßen, Nahversorgung, Bäcker, Schulen und gut erreichbare Grünflächen.
Renovierte Altbauwohnungen in dieser Größenordnung sind in Plauen dauerhaft gefragt — der Mietmarkt in den gewachsenen, gut angebundenen Vierteln hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt, der Leerstand in den nachgefragten Lagen ist gering. Wer in Plauen investiert, profitiert von einem Kaufpreisniveau, das im Vergleich zu Leipzig, Dresden oder Chemnitz deutlich darunter liegt — bei einer Mietnachfrage, die in den guten Vierteln keine Sorge macht.

Sonstiges:

Hausgeld 270,00 € monatlich (Wirtschaftsplan 2026), ab 01.01.2027 285,00 € monatlich. Davon entfallen 15,82 € auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf rund 200,00 € monatlich.

Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft: 15.586,93 € zum 31.12.2025, ohne Beitragsrückstände. In den Eigentümerversammlungen 2023, 2024 und 2025 wurden keine Sonderumlagen beschlossen. Eine Erneuerung der Heizungsanlage wurde 2024 zurückgestellt, die vorhandene Anlage ist funktionsfähig.

Gebäudeversicherung über die R+V, einschließlich Glas, Elementarschäden und All-Risk-Deckung, ZÜRS-Gefährdungsklasse 1. Verwaltung: Regio Hausverwaltung GmbH, Weststraße 58, 08523 Plauen.

Ein Energieausweis ist nicht erforderlich, da es sich um ein Baudenkmal handelt (§ 79 Abs. 4 GEG). Miteigentumsanteil 155/1.000. Keine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG.